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2023-11-02 10:42  浏览:25
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大额预亏理由相似 多家房企 计提资产减值准备遭问询

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  近日,多家A股上市房企陆续披露了2022年度业绩预告,其中中天金融、荣盛发展、中南建设、金科股份等房企预告业绩将出现较大幅度的亏损,并将亏损原因归结为地产业务收入利润下降、开发项目利润率下降、资产减值等。交易所对此高度关注,先后向多家上市房企发函问询是否存在集中在报告期计提大额资产减值的情形。

  交易所关注多家房企业绩预亏

  2月1日,深交所对金科股份下发关注函称,公司预计2022年归母净利润亏损95亿元至190亿元,主要原因为房地产项目交付量和毛利率均大幅下降,公司基于谨慎性原则对存在减值迹象的资产计提减值准备。

  深交所要求金科股份说明各项资产减值准备计提的具体情况及主要测算过程,并分析前期资产减值准备计提的充分性,报告期资产减值准备计提的合理性,是否存在报告期内集中大额计提资产减值准备的情形。

  同日,中南建设亦收到关注函。关注函指出,公司预计2022年归母净利润亏损75亿元至90亿元,主要原因为公司加大现房库存去化带来更多亏损,增加各项应收款项风险准备和存货跌价准备,同时各项费用增加。

  深交所要求中南建设说明2022年预计存货跌价准备计提情况,各项开发成本和开发产品可变现净值的具体确定过程和结果,涉及的关键估计及假设,是否符合相关项目所在区域房地产市场及周边可比项目价格变化趋势和销售情况等,并说明与2020年、2021年对应主要参数选取、测算过程等方面的差异及原因,分析2022年存货跌价准备计提金额预计同比增加的主要原因及合理性。

  1月31日,深交所对荣盛发展下发关注函称,公司预计2022年归属于上市公司股东的净利润为-250亿元至-190亿元,扣非后净利润为-253亿元至-193亿元,亏损原因包括开发项目利润率下降、资产减值等。

  对此,深交所要求公司说明计提资产减值损失涉及的具体资产及项目情况,主要减值测试过程,包括主要假设及重要参数选取等情况,是否与以前年度存在较大差异,资产减值损失计提是否充分合理,是否存在集中在报告期计提大额资产减值的情形。

  合理计提或有利企业轻装前行

  有房企高管向记者表示,2022年房地产市场表现低迷,项目市场销售不畅,资产价格普遍下跌,还要偿还到期债务。在这样的情况下,部分房企业绩出现预亏。

  该房企高管表示,每年公司都要对公司旗下的各个项目作评估,参考项目周边的价格,然后与公司的成本进行对比。在市场低迷的情况下,项目的评估价如果低于成本价,未来会导致亏损,这时就要根据会计准则的要求,计提存货跌价准备。但计提多少并不是由企业说了算,而是要经过反复核实和测算,要符合会计准则,基于审慎的可变现净值和成本的差值进行确定。

  具体如何确定存货跌价准备计提的金额?有专业人士为记者举例称,比如在市场下行阶段,一个尚未销售的新盘房价为1万元/平方米,总货值为10亿元。假设房企在这个项目上的总成本为15亿元,那就面临5亿元的亏损,房企在其2022年年报里的存货跌价准备计提金额就是5亿元。如果2023年市场转暖,销售情况向好,该楼盘的公允价上升,总货值从10亿元变成了12亿元,企业总成本15亿元不变,则意味着企业在该项目上可以少亏2亿元,这少亏的2亿元通过回拨操作就可以成为企业2023年的利润。

  业内人士表示,房企进行合理的存货跌价准备计提,或有利于企业来年轻装上阵,以期达成更好的业绩表现。

  “业界普遍对于2023年的房地产市场预期向好,公司也希望在2023年能轻装上阵。”有上市房企高管说。

300亿!烟花满城!这里产的烟花内销总产值占全国“半壁江山”!

  本周,由中央广播电视总台财经节目中心主办的《寻百强看中国》大型融媒体活动“新春走基层特别节目”走进湖南浏阳、内蒙古伊金霍洛旗和甘肃静宁。生产忙,订单旺。今年春节,这些地方正开足马力加油干。

  湖南浏阳:花炮产业转型升级浏阳花炮响遍全球

  湖南省浏阳市是著名的“花炮之乡”,这里生产的烟花内销总产值占全国总量的50%,出口占全国的60%。春节期间,浏阳花炮销售火热,花炮厂商满负荷生产。

  湖南省浏阳市烟花爆竹总会秘书长张明福:几款网红产品,带动整个烟花爆竹销售形势一路飙升。浏阳目前共有烟花爆竹生产企业441家,从业人员有将近30万,年产值达到了301亿。

  近年来,浏阳加快花炮产业供给侧结构性改革,有效实现产业转型升级,促进花炮产业向标准化、专业化、生活化、智能化方向转型。

  内蒙古伊金霍洛旗:发力新能源跑出新年开工“加速度”

  春节假期返岗后,内蒙古伊金霍洛旗蒙苏经济开发区内一片火热的生产景象。今年开发区全面推动新能源项目建设,新开工项目8个,新引进即将落地的项目有10个,新增工业产值预计达到300亿元。

  伊金霍洛旗矿产资源富集,是我国重要的煤炭生产基地,为了摆脱单一的资源依赖型经济,近年来当地不断调整产业结构,在做好能源保供的同时,推动产业结构绿色转型。

  甘肃静宁:做强特色产业链小苹果变 “幸福果”

  作为全国乡村振兴重点帮扶县,甘肃省平凉市静宁县坚持把苹果产业培育为巩固拓展脱贫攻坚成果、接续推进乡村振兴的大产业。目前,静宁县苹果种植面积100万亩,静宁苹果品牌价值160.54亿元。春节期间,静宁苹果也进入了销售黄金期。

  甘肃平凉市静宁县苹果产业从业者郭双子:特级果平均每斤是10元左右,每天的销售额能达到100万元左右。

  2022年,静宁苹果总产量达98.6万吨,预计实现产值60亿元。红彤彤的小苹果已经成为当地果农增收的“幸福果”。

“捡漏”“急售” 5万元一套精装海景房 乳山成“海边的鹤岗”

截图自诸葛找房

  凭借优质的海景、养生资源,过去十余年间,山东省威海市乳山银滩旅游度假区(以下简称“银滩”)曾迅猛发展,记者在多平台看到“约有200个海景房小区分布在长21公里、宽3公里的银滩上”的统计,无数“老年看房团”蜂拥而至。

  如今,随着海景房开发浪潮的退去,乳山的房地产市场也不断衰落,新盘开发停滞不前,只留下大量“白菜价”的二手房和“鬼城”的称号。近日,“不到十万可买海景房”“有的公寓一平米只有几百元”的报道,再次将乳山推至舆论中心。

  “海边鹤岗”房价跌破千元?

  乳山的房价真有这么低吗?在诸葛找房平台上,记者看到,只有一套单价为513元的房源,但房屋用途为“写字楼”。不过,在诸葛找房、安居客等购房平台上,总价低于十万元、均价约2000元—2500元的“捡漏”“急售”二手房房源比比皆是。如果对面积要求不高,仅需5-7万元,即可购买一套30平方米的精装修一室户。

  例如,万豪庭海苑一套41.8平方米的房源,均价为2033元/平方米,总价仅需8.5万元。从小区成交记录来看,2021年3月成交的一套房源,均价为4835元/平方米,如今的挂牌价相当于“腰斩”;同为“一线海景房”,海林花园一套49平方米的精装修房源总价10万元,挂牌9个月后降价2万元。

  “楼梯房、高楼层,没有物业服务,或是装修一般、冬天没有暖气的话,几万块确实能买到(房子)。”当地中介老齐(化名)向《华夏时报》记者坦言:“实际成交价格还能更低。房子太多了,现在很多在低价抛售,你可以好好挑一挑。”

  房价极低的同时,乳山的房租也堪比“白菜价”,一套海景房的月租金仅为300-500元,长租的价格则更为低廉。以海洋明珠小区一套500元月租的房源为例,房东称整年租可降至4000元/年。

  记者注意到,上述“白菜价”房源几乎均位于乳山银滩。58安居客研究院院长张波告诉记者,因为“房地产过度开发、却没有吸引到实际的人口所导致的房屋空置”,成为银滩二手房价极低的根源。

  据乳山市人民政府官网资料,银滩因辖区内长达21.7公里的洁白沙滩而得名,区域气候条件宜人,空气质量等级常年“优”,负氧离子丰富。

  凭借优质的自然资源,银滩受到了开发商的青睐。2010年3月,乳山市政府关于加快银滩旅游度假区发展的一份文件中指出“近年来银滩房地产业迅猛发展”。公开报道显示,2007年—2010年是乳山银滩开发的鼎盛时期,三年间房屋竣工的总面积达562万平方米。截至目前,“约有200个海景房小区分布在长21公里、宽3公里的银滩上”是公认的说法。

  随着大开发的推进,“海景”“疗养”“养老”等广告词也吸引了广大老年客群。

  “大巴车直接从上海拉到乳山。”上海人黄珏(化名)告诉《华夏时报》记者,2013年,退休的黄珏父亲在小区门口拿到一份房屋销售传单,被“负氧离子”“长寿之乡”的描述深深吸引。4天的“免费旅游”结束后,黄珏父母名下多了一套乳山银滩的房子。

  老齐对于当年的热闹也是记忆犹新:“大巴车一辆接一辆,都是老年人。”值得一提的是,这也是乳山楼市存在“反倒挂”现象的原因:在二手房低至2千元/平的乳山,在售新盘价格却普遍在7千至8千元。几万元就能买一套二手海景房的银滩,在售新盘金鼎玺悦项目的单价甚至接近万元。老齐解释说:“(人)当时都是直接拖到售楼处的,有人一买好几套,后面想出手亏本就卖不掉。没人要,二手房不就便宜了?”

  那些年,房子卖出去不少,但因为交通、医疗等硬件配套的缺乏以及寒冷的气候,留在银滩的外地人并不多。

  渴望“滨海度假生活”的黄珏父母,买房后住在银滩的日子屈指可数。“太远了,没有直达的飞机或是火车,都得从威海转。”黄珏解释说,以火车通行为例,从上海虹桥站出发,需要先耗时近7个小时到盐城,再从盐城换乘约2小时到威海。之后还需坐大巴到乳山,“差不多要折腾一天了”。

  与此同时,潮湿与寒冷也是难以回避的问题。因为气温较低,除了夏天可以来避暑,其他三季银滩不少海景房都处于空置状态,而“一线海景房”斑驳与发霉的墙壁也让老人觉得这里“比上海还潮”。最重要的是,随着年岁渐长,黄珏的父母愈发重视医疗配套。但相比医疗资源在全国数一数二的上海,乳山显然不是一个好的选择。

  2022年的夏天,有游客晒出银滩的夜景,白天鳞次栉比的海景房,晚上亮起的灯光却只是星星点点,这也让银滩多了一个“鬼城”的称号。“没人来的地方,房价能不跌吗?”老齐显得有些无奈。

  监管层多措并举盘活市场

  事实上,随着海景房开发浪潮的退去,乳山的房地产市场早在数年前便衰落。据乳山市统计局发布的国民经济和社会发展情况公报,2010年,该市房地产开发投资64.43亿元,比上年增长27.79%。但从2014年开始,乳山的房地产开发投资便开始大幅度下滑,2014年全市房地产开发投资完成36.32亿元,同比下降52.46%。到2018年,乳山的房地产开发投资仅为23.38亿元。

  2019、2020两年,乳山市没有公开该市房地产开发投资的具体数据,只透露2019年的房地产开发投资同比增长7.03%。之后,2021年,全市房地产开发投资41.62亿元,同比下降31.4%;2022年前三季度,房地产开发投资20.93亿元,同比下降32.3%。

  面对房地产市场的持续下行,乳山市政府近年采取了多项措施,完善城市基础配套的同时,也加紧盘活银滩存量二手房、尽力“稳楼市”。

  例如,乳山在滨海新区规划设置了10条公交线路,其中4条线路到达市区,6条线路在银滩区域内运行;日投放45辆车运行,占全市日投放车辆总数25%;为满足银滩居民日常医疗需求,还新建了二级乙等综合性医院,引进华慈医院等。

  在房地产开发方面,2015年,乳山开始将银滩旅游度假区的定位调整为“新城区”,建设宜居新城谋求转型。例如,乳山银滩取消了普通海景房的规划审批,要求沿海所有项目在规划上必须配套配餐中心、医疗护理、文化娱乐等服务,打造“养老养生天堂”。

  另一方面,乳山市也加强了对银滩楼市的监管力度。其中,2020年末,乳山召开房地产健康发展座谈会,强调将完善房地产市场监管机制,运用大数据对房产销售产业链进行全过程监管,探索购房冷静期机制,从制度上规避退房退款难问题。2021年末,为规范海景房销售市场,乳山市又结合银滩住房市场特点推行了包括“看房团”备案、信息主动公开、权利义务告知的“六步购房法”。

  在2022年工作计划中,乳山市住房和城乡建设局强调“多措并举,加强房地产市场监管”,提出加强海景房销售过程监管,对存在落实政策不力、销售过程不规范等问题的开发企业进行约谈、责令整改;以及全面推行“三码公示”“五真房源”,提高房屋交易信息透明度等。

  “人走了”和“人不来”

  尽管如此,业内人士仍直言,结合楼市行情和人口、产业的现状来看,当地市场需求依然有限,短期内市场热度仍难恢复。

  “鹤岗是由于资源性产业萎缩,导致大量人口流失产生房屋空置;乳山是房地产过度开发、却并没有吸引到实际的人口所导致的房屋空置。”张波认为:“换言之,鹤岗是住的人离开了,而乳山是根本没有吸引到人来住。”根据乳山年鉴,2021年,该市办理户口迁入873人、户口迁出3567人。

  整体来看,2021年,乳山市总人口为536051人,比上年(2020年)减少5976人;2021年全年出生人口2416人,出生率4.48‰;死亡人口5740人,死亡率10.65‰,人口自然增长率-6.17‰。另一方面,该市老龄化程度持续加深:截至2021年12月底,60岁以上老年人185472人,占乳山市总人口34.6%,比上年增长1.3%。

  张波建议,目前乳山应该更多发展产业配套、拉动更多人口流入,而非单一通过旅游资源来吸引人群。“产城融合、宜居宜业,同时兼顾旅游资源,或许更有利于闲置房产的去化以及城市未来长期发展。”张波说。

  明辉国际(03828)发布截至2022年6月30日止6个月中期业绩,收入约8.91亿港元,同比增长49%;公司拥有人应占溢利约2810万港元,而去年同期取得公司拥有人应占亏损约4690万港元;每股盈利3.9港仙;拟派中期息每股1港仙。据悉,集团截至2022年6月30日止6个月的毛利同比增加75.9%至约1.98亿港元。因集团采取多项措施(包括加强成本控制及加大高利润率产品的销售),毛利率较去年同期的18.9%上升3.4个百分点至22.3%。

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